Antes de saber como calcular a depreciação de um imóvel, é necessário saber um pouco mais sobre o que realmente é a depreciação. Ela é aplicada a todos os métodos de avaliação de bens, sendo a diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, por alguma causa que lhe modificou o estado ou qualidade.
Também pode ser entendida como a perda da plena aptidão da benfeitoria de servir ao fim a que se destina. No caso da depreciação de um imóvel, ocasionam perda de interesse, de comodidade, de procura e, portanto, de valor. Suas causas podem ser de ordem física e funcional.
Entre os bens sujeitos à depreciação, os imóveis merecem uma análise mais profunda e detalhada, levando em conta tanto a desvalorização do imóvel quanto a vida útil econômica. Por isso, saiba um pouco mais o que as legislações tributárias e societárias definem sobre a depreciação de um imóvel.
- Taxa anual de 4% (quatro por cento).
- O terreno, que é parte integrante de uma edificação, não deve ser depreciado.
- Assim sendo, é necessário separar na Contabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor da edificação, daqueles relacionados ao valor do terreno.
- Em uma indústria há tratamentos diferenciados para se contabilizar a depreciação de imóveis, podendo esta depreciação ser custo produtivo e/ou despesa operacional.
Existem alguns métodos para calcular a depreciação de imóvel, conheça os principais deles e calcule o seu.
1- Método da linha reta:
Este é um dos métodos bastante utilizados para calcular a depreciação. Ele fornece o valor presente, depreciado, relativo à idade “x” (real) da benfeitoria na época da avaliação através da seguinte fórmula:
Kd(VX) = coeficiente de depreciação
Pd = parcela depreciável, na forma decimal
Pr = Parcela residual, na forma decimal
n = vida útil
x = idade real
Exemplo:
Estima-se em 20% (vinte por cento) o valor residual de uma benfeitoria urbana, classe residencial,
com 25 anos de idade real e 60 anos de vida útil. Calcular o coeficiente de depreciação pelo método
da linha reta.
Solução:
KD = 0,20 + 0,80 ( 60 – 25 ) + 0,20 + 0,467 / 60
KD= 0,667
Aplicar-se então este coeficiente ao valor de novo, ou de reprodução, da benfeitoria. Exemplo apartamento de 100.000,00 x 0,667 = R$ 66.700,00 Depreciado.
2 – Método da linha reta (variante):
A depreciação total, na data da avaliação é calculada através da seguinte expressão:
D = Depreciação total, na data da avaliação
i = Idade real
= Intervalo de cinco anos
7% = depreciação do imóvel durante o intervalo de 5 anos
O coeficiente de depreciação (Kd) é dado por: Kd = (1 – D)
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação pela variante do método da linha reta de uma benfeitoria
urbana com 25 (vinte e cinco) anos de idade real.
Solução:
Kd = [1 – (25 – 5) x 0,07] / 5
KD = 0,720
3 – Método do valor decrescente
Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e manutenção normais
(decrepitude) o de emprego mais corrente, porém não o mais acertado, é o método do valor
decrescente (“diminisching balance method”), que fornece o coeficiente de depreciação através
da seguinte fórmula:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (recíproca da vida útil)
x = idade aparente
As razões a considerar são as seguintes:
Exemplo:
Seja calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo sobrado, com idade real de 25 anos.
Solução:
Kd = (1 – 0,015)25
Kd = 0,685
Exemplo apartamento de 100.000,00 x 0,685 = R$ 68.500,00 Depreciado.
4 – Método de Kuentzle
A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas de uma parábola,
apresentando menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o
desgaste progressivo das partes de uma edificação. O coeficiente de depreciação é dado pela
expressão:
Kd = Coeficiente de depreciação
n = Vida útil
x = Idade da benfeitoria no momento da avaliação
Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma benfeitoria urbana, da classe
residencial, grupo apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de 60
(sessenta) anos de vida útil.
Solução:
KD = 3600 – 625 / 3600
KD = 0,8263