O boom do mercado imobiliário no final dos anos 2000 e início da década de 2010 empolgou muitos empresários e investidores. Segundo dados do Banco de Compensações Internacionais (BID, sigla em inglês), os imóveis no Brasil tiveram valorização em média de 20% ao ano durante 2008 e 2011, impulsionados pela demanda e crédito fácil. A oferta de apartamentos à venda aumentou. Os lançamentos imobiliários dispararam. Ao mesmo tempo que em que havia uma euforia, muitos analistas avaliavam que o crescimento do setor era exagerado que uma bolha imobiliária estaria se formando e estouraria a qualquer momento.
A partir de 2013, com a desaceleração do mercado imobiliário, os rumores de que a bolha estouraria ganharam ainda mais força. A inversão do cenário ocorreu com uma nova onda de alta de juros, restrição ao crédito e menor demanda por imóveis. A crise econômica vivida pelo país fez com que os financiamentos caíssem 33%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O resultado é que o mercado praticamente parou em 2015.
Apartamentos à venda sobraram no mercado e os estoques aumentaram. As construtoras seguraram seus projetos para vender os apartamentos que estavam encalhados. Em grandes capitais, surgiram oportunidades imperdíveis de bons negócios e ainda é possível encontrar uma boa quantidade de apartamentos à venda em São Paulo, por exemplo, com generosos de descontos.
Contudo, apesar de o mercado viver um momento ruim, não houve uma queda abrupta de preços, que caracterizaria a bolha imobiliária e os sinais são de que o mercado possa iniciar uma trajetória de recuperação no próximo ano.
Entendendo a bolha
O rompimento da bolha imobiliária americana, chamada de “real estate bubble”, representou a pior crise imobiliária da história do país. O problema foi causado por uma enorme quantidade de investimentos no mercado da habitação, alavancada pela concessão de crédito imobiliário sem checagem de riscos. Com o aumento do preço dos imóveis, investidores compravam mais e mais, diante da facilidade de obtenção de financiamentos e crédito, com juros lucrativos para os bancos.
À medida que os juros do financiamento aumentavam, não havia mais compradores no mercado. Com isso as pessoas não conseguiam hipotecar suas casas e quitar seus financiamentos. Uma onda de inadimplência fez com que o mercado imobiliário desmoronasse levando o setor financeiro junto.
O medo era que algo parecido ocorre no Brasil. A sucessiva alta dos preços dos apartamentos à venda gerou preocupações e previsões alarmistas, mas nunca comprovadas. Apesar da maior disponibilidade de empréstimos e da enorme valorização, a quantidade de crédito imobiliário no Brasil nunca chegou próximo ao volume dos EUA na época da crise.
Da mesma forma, por aqui houve uma mudança estrutural correspondente a um aumento da renda e do poder de compra da popula
Reaquecimento do mercado
Houve uma desaceleração na quantidade de lançamentos de empreendimentos imobiliários, e uma redução no valor dos alugueis, mais próximos da inflação e sem sobressaltos. Com o equilíbrio dos preços, quem ganha é o consumidor, que pode ter maior poder de barganha e mais opções de escolha em termos de compra ou locação. Em algumas cidades houve, inclusive, um aumento das negociações. Por exemplo, a quantidade de apartamentos à venda em São Paulo, especialmente de novas unidades, vem crescendo desde 2013, mesmo em um cenário de recessão econômica, com aumento de juros. Ainda uma outra motivação para a reação do mercado é o maior teto para compra de imóveis com a utilização do FGTS, que permite que mais pessoas possam realizar o sonho da casa própria.
De olho em segmentos ainda pouco explorados no ramo imobiliário, construtoras como a Mitre Realty, que atua em São Paulo, apresentam novos empreendimentos. Com oportunidade em outras localidades, a incorporadora está oferecendo apartamentos à venda modernos em regiões como a Vila São Francisco, em Osasco, e no município de Santo André. São cidades próximas à capital, que estão atraindo novos moradores, mas ainda carentes de empreendimentos mais modernos e com infraestrutura completa.
Este ano, a Mitre Realty lançou o empreendimento Live Park, em Santo André, na região do Grande ABC, e está prestes a colocar à venda apartamentos no Les Champs, empreendimento na Vila São Francisco, em Osasco Esses lançamentos, em sua maioria, atendem a nichos médios ou populares, oferecendo oportunidades de negócios em áreas populares, com grande oferta de serviços, comércio e transportes nas imediações.
Para investidores, o mercado imobiliário ainda representa uma chance de bons negócios e lucratividade. Após um período de dificuldade, com redução de preços, de vendas e de lançamentos, houve uma estabilização esse ano, de acordo com um ciclo de ajustes de preço, comum em meio a períodos de recessão financeira.
A tendência é que ocorra futuramente um movimento de reaquecimento diante do aumento da confiança na economia, com a retomada da oferta de crédito, que levará a uma recuperação dos valores dos imóveis e a uma expansão das vendas. Investidores devem, portanto, estar atentos às tendências, se antecipando e se reposicionando diante da recuperação da economia e do mercado, cenário que aponta para ganhos a longo prazo.
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